La vista panoramica rappresenta spesso uno degli elementi di maggior pregio di un immobile.

Un’abitazione affacciata sul mare, su un centro storico, sulla campagna o su un paesaggio di particolare bellezza può avere un valore economico superiore proprio in ragione della visuale di cui gode.

Quando ci si può tutelare?

Tuttavia, può accadere che tale visuale venga compromessa da interventi realizzati sul fondo vicino: una nuova costruzione, una sopraelevazione, una recinzione, una rete ombreggiante oppure alberature lasciate crescere fino a impedire il panorama.

In questi casi occorre chiedersi se il proprietario dell’immobile possa pretendere la conservazione della vista panoramica e agire nei confronti del vicino.

La risposta non è automatica. Il cosiddetto diritto di panorama non è previsto espressamente dal Codice civile, ma è stato riconosciuto dalla giurisprudenza come una particolare forma di servitù.

Si tratta, in sostanza, di un limite imposto a un fondo, detto fondo servente, a vantaggio di un altro fondo, detto fondo dominante, affinché quest’ultimo possa continuare a godere di una particolare visuale.

Questa servitù ha natura negativa, perché non obbliga il vicino a compiere un’attività, ma gli impone di non realizzare opere o piantagioni capaci di compromettere il panorama.

Può tradursi, ad esempio, nel divieto di costruire oltre una certa altezza, di sopraelevare un fabbricato o di mantenere alberi tali da ostacolare stabilmente la visuale.

La vista panoramica di un immobile può essere tutelata, ma non sempre. Scopri quando costruzioni, alberi o sopraelevazioni del vicino possono ledere il diritto di panorama.

Non è però sufficiente affermare di aver sempre goduto di una bella vista. Anche il decorso di molti anni, da solo, non basta a far nascere una servitù di panorama per usucapione.

La Cassazione ha infatti chiarito che, per riconoscere tale diritto, occorre dimostrare l’esistenza di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la semplice veduta, idonee a rendere percepibile il peso imposto al fondo vicino.

È quindi necessario che la situazione sia concreta, stabile e riconoscibile: il panorama non deve essere soltanto un vantaggio di fatto, ma una utilità collegata all’immobile e giuridicamente tutelabile.

Va poi distinta la servitù di panorama dal diritto di veduta. Il diritto di veduta è disciplinato dal Codice civile e riguarda la possibilità di affacciarsi e guardare sul fondo del vicino, nel rispetto delle distanze legali.

Il panorama, invece, attiene alla particolare amenità dell’immobile e alla qualità della visuale, che può incidere anche sul valore economico del bene.

Neppure il danno da perdita del panorama può ritenersi automatico.

Chi lamenta una compromissione della visuale deve provare in modo serio e concreto l’esistenza del pregiudizio, dimostrando che la vista aveva un effettivo valore di pregio e che l’intervento del vicino ha inciso realmente sulla fruibilità o sul valore dell’immobile.

conclusioni:

In conclusione, la vista panoramica può essere tutelata, ma solo in presenza di presupposti precisi.

Non basta il semplice godimento della visuale, né il mero decorso del tempo: occorre dimostrare l’esistenza di una servitù, oppure un danno effettivo, documentato e giuridicamente rilevante.